La nueva propuesta de ley de vivienda es un atentado contra la libertad de mercado y los derechos de los propietarios. A pesar del tono, esto no es opinión. Es simplemente la realidad. Se ha limitado la ley de la oferta y la demanda. Habrá que ver ahora a quién favorece y a quien no, en qué casos se puede beneficiar uno y cómo evitar salir perjudicado.
Bajo el pretexto de garantizar el acceso a la vivienda asequible, el Gobierno ha decidido intervenir los precios del alquiler en las llamadas zonas tensionadas, que son aquellas donde el coste medio de la vivienda supera el 30% de los ingresos medios o donde el precio ha subido más de un 5% por encima del IPC en los últimos cinco años . Estas zonas serán declaradas por las comunidades autónomas y los ayuntamientos, que tendrán que elaborar una memoria y un plan específico para corregir los desequilibrios. El siguiente problema radica aquí, cada ayuntamiento y autonomía deberá hacer la “guerra por su cuenta”. Lo que a priori, y basándonos en ejemplos anteriores; supone desigualdad a tenor de la situación socioeconómica entre las distintas localidades
Sin embargo, y siempre tomando como ejemplo los resultados de medidas similares realizadas en otros países de la zona euro (por ser estos los más certeros); estas medidas solo consiguieron reducir la oferta de vivienda en alquiler, desincentivar la inversión y generar más problemas sociales.
Como inversor de vivienda, esta propuesta me preocupa mucho.
Nuevas normas
- La ley propondrá limitar el precio del alquiler según el índice de referencia de cada zona.
- Dicho índice de referencia debe publicarse y definirse aún, pero siempre estará por debajo del IPC.
- La ley también propone ampliar la duración mínima de los contratos de alquiler de 3 a 5 años para personas físicas y de 6 a 7 años para personas jurídicas.
- La ley incluye una prórroga extraordinaria de seis meses de los contratos de alquiler que finalicen antes del 30 de junio de 2023, a petición del arrendatario, con una limitación de la subida de la renta al 2%.
- También se amplía hasta el 31 de diciembre de 2023 la suspensión de los desahucios y lanzamientos de vivienda habitual para personas y familias en situación de vulnerabilidad económica y social.
- Además, la ley establece la regulación del precio del alquiler para los grandes tenedores (personas jurídicas o físicas con más de 10 viviendas) en las zonas declaradas como mercado tensionado, donde deberán ajustarse al índice de referencia que fije el gobierno .
- La ley también reduce las condiciones para declarar una zona como mercado tensionado, desvincula la actualización de los alquileres del IPC y rebaja a cinco viviendas el umbral para considerar a un propietario como gran tenedor en esas zonas .
MAPA DE ZONAS TENSIONADAS DE ESPAÑA
¿Qué estrategias debería tomar ante este escenario? ¿Comprar ahora o esperar?
Creo que lo más prudente es analizar cada caso concreto y ver las oportunidades que pueda haber en el mercado.
Por un lado, puede ser interesante comprar ahora antes de que se establezca la ley y se limite el precio del alquiler, aprovechando las ventajas fiscales y financieras que ofrece la inversión inmobiliaria. Aquí cabe aclarar que, aunque la ley se aplique de manera prematura e inminente, no tiene por qué significar que el mercado lo refleje al día siguiente (que es cuando se publique el BOE con tal efecto).
Por otro lado, también puede ser conveniente esperar a ver cómo evoluciona la situación y si hay alguna modificación o excepción en la ley que beneficie a los inversores. Se ha hablado también de realizar una rebaja fiscal, a aplicar a partir de 1 de Enero de 2024; que sumada a una hipotética avalancha de venta de inmuebles del mercado; abra paso a operaciones más que ventajosas. Además, puede haber zonas que no se declaren como tensionadas o que tengan una demanda suficiente para mantener unos precios rentables.
Opiniones
En definitiva, la comunidad de economistas coinciden al pensar que la nueva propuesta de ley de vivienda (a pesar de tener buen fondo y buscar ayudar en un tema tan preocupante) es un error que perjudica a todos: a los inquilinos les limitará las posibilidades al reducirse al oferta, a los propietarios les supondrá una pérdida de patrimonio y a los inversores les condiciona añadiendo nuevas reglas al juego, todas en su contra.
Enlazo, a modo de explicación detallada; un video del economista y profesor universitario Juan Ramón Rallo:
Espero que el Gobierno rectifique y busque soluciones más eficaces y respetuosas con el mercado y con los derechos de los propietarios y que la ley publicada sea mucho más estudiada y pensada, observando los posibles efectos adversos y consecuencias.